(Cadn.com.vn) - Nhân viên địa ốc chơi dài vì không có giao dịch, những khu đất vàng, đất bạc nằm bất động vì nhà đầu tư thiếu vốn, hàng loạt khu đất dự án rao bán cả tháng không ai mua - đấy là bức tranh ảm đạm trong kỳ “ngủ đông” của thị trường bất động sản (BĐS) Đà Nẵng. Chưa biết bao giờ kỳ “ngủ đông” này  mới chấm dứt, nhưng chắc chắn chính sách siết chặt tiền tệ cùng với kỳ đáo hạn ngân hàng (NH) đã đến, sẽ còn nguy cơ đẩy giá nhà đất ở Đà Nẵng giảm sâu hơn như hiện nay. 

Bài 1: Nhà đất “ghìm” ngân hàng

BĐS... bất động

Nhiều tháng nay giao dịch BĐS ở Đà Nẵng rất thấp hoặc có chủ yếu giữa các Cty địa ốc với nhau. Anh Lâm - Cty địa ốc Đông Tây trên đường Nguyễn Thị Minh Khai-cho biết mặc dù giá nhà đất đã giảm hơn 30% thế nhưng sức mua vẫn rất yếu. 

Ở vào thời điểm giữa, cuối năm 2007, giá nhà đất tại nhiều khu TĐC trên địa bàn Đà Nẵng tăng 200%, 300% thậm chí một số khu như vệt đường Trường Sa, Nguyễn Tri Phương, Phạm Văn Đồng tăng tới 400%. Giá tăng ngùn ngụt nhưng sức mua vẫn lớn, giao dịch tại mỗi trung tâm địa ốc như anh Lâm không dưới 30 lượt/ngày. Nhưng bây giờ, dạo một vòng thành phố, hàng trăm trung tâm địa ốc vẫn trưng biển rao bán rầm rộ, nhưng vắng bóng người giao dịch. Hoặc tại các trung tâm địa ốc, người ta đến ký gửi bán là chủ yếu. Tại khu Vũng Thùng giá đất giảm còn khoảng hơn 250 triệu đồng/lô, khu Hòa Minh 250-300 triệu đồng/lô, khu Thanh Vinh (Hòa Khánh Bắc) khoảng 100-150 triệu đồng/lô...

Nhìn chung giá sàn BĐS Đà Nẵng đã giảm khoảng 30-35% thế nhưng vẫn không có giao dịch. Nguyên nhân bởi ở vào thời điểm nhà đất Đà Nẵng lên cơn sốt, giá đội lên hơn 200% vì vậy nay khi giảm xuống hơn 30% vẫn không đáng kể. Tức là vẫn ở một mặt bằng giá mới khá cao với người có nhu cầu mua nhà đất thực sự, còn với nhà đầu tư BĐS thì giá không thể xuống thấp hơn được nữa. Không chỉ những lô đất nhỏ khó bán mà ngay cả những lô đất lớn, thuộc đất dự án được Trung tâm giao dịch BĐS Đà Nẵng rao bán cũng không có ai ngó ngàng.

Cụ thể như khu đất hơn 23.000m2 đường Nguyễn Tất Thành thuộc vệt biệt thự Xuân Thiều hơn 5,2 triệu đồng/m2, đất lô A1 chợ Hòa Khánh gần 3.000m2, giá hơn 9 triệu đồng/m2...

“Hạn”... đáo hạn

Ở thời điểm giữa năm 2007, khi thị trường nhà đất có dấu hiệu “sốt”, anh Nguyễn Minh M. (ở đường Hùng Vương) quyết định dốc số tài sản hơn 300 triệu đồng mua một lô đất đường 5,5m vệt đường Phạm Văn Đồng. Chưa đầy hơn 1 tháng sau, giá đất lên cơn “sốt”, lúc này anh M. mới tung lô đất ra bán lời hơn 100 triệu đồng. Gia đình, bạn bè ai cũng bảo anh nhạy bén. Chuyện không dừng ở đó, sau lần đó, nhận biết giá đất sẽ còn “sốt” mạnh hơn, anh M. quyết định dùng tiền gia đình tích góp được, cùng vay mượn bạn bè, vay mượn NH hơn 400 triệu đồng mua một khu đất hơn 1 tỷ đồng tại khu TĐC Hòa Minh 1.

Đáng lẽ ở thời điểm đầu năm 2008, khi Đà Nẵng lên cơn sốt đất cao độ, anh M. phải tung hàng ra, đằng này anh giữ lại, chờ tăng thêm. Thế nhưng thị trường BĐS bỗng xì hơi, không kịp trở tay, đất bán không được giá, anh M. cứ ôm hàng chờ và rồi đến bây giờ thì không thể bán. Đất thì không thể bán, nhưng kỳ đáo hạn NH đã đến. Sau đáo hạn, anh M. phải chấp nhận mức lãi suất mới cao hơn gần 5%/năm. Anh M. chỉ là một trường hợp. Ở Đà Nẵng, chuyện vay vốn NH tung vào BĐS của các cá nhân không nhiều và đáng lo ngại bằng các Cty địa ốc. Với việc dùng đất thế chấp, nhiều Cty, TT địa ốc có tới 95% tổng tài sản vay NH. Việc đầu cơ nhà, đất của các Cty địa ốc, BĐS mà nguồn vốn phụ thuộc vào NH, thì vào dịp đáo hạn như thời điểm hiện nay sẽ là cái “hạn” rất lớn.

TT địa ốc không một bóng người giao dịch.

Theo TS Nguyễn Hòa Nhân - Trưởng khoa Tài chính - Ngân hàng - ĐH Kinh tế Đà Nẵng, việc siết chặt tài chính của các NH đã “bóp nghẹt” thị trường BĐS. Ở vào thời điểm này năm 2007, các nhà đầu tư BĐS Đà Nẵng đã ôm vốn từ NH tung vào nhà đất khi chúng có dấu hiệu sốt. Khi đó, các NH thả cửa cho vay đầu tư BĐS với lãi suất ưu đãi. Khi lượng tiền đổ vào BĐS lớn, giá xăng dầu thế giới tăng kéo theo hàng loạt mặt hàng trong nước cũng phi nước đại, khiến lạm phát trong nước tăng, tiền đồng khan hiếm.

Theo báo cáo của NHNN VN chi nhánh Đà Nẵng thì tổng dư nợ của các NH trên địa bàn thành phố hết quý 1 -2008 là 26.458 tỷ đồng, trong đó dư nợ cho vay BĐS là 4.781 tỷ đồng; tài sản bảo đảm nợ vay BĐS là 97,39%, tỷ lệ nợ xấu BĐS/DNBĐS là 0,64%. Trong vay đầu tư BĐS thì vay đầu tư xây dựng nhà để bán 43 tỷ đồng, xây dựng văn phòng cho thuê 320 tỷ đồng, xây dựng cơ sở hạ tầng 310 tỷ đồng, cá nhân vay đầu tư BĐS 1.100 tỷ đồng...

Chính lúc đó, Nhà nước bắt buộc phải dùng hàng loạt biện pháp mạnh để kiềm chế lạm phát, trong đó nguồn vốn đầu tư vào BĐS bị siết chặt.

Cụ thể các NH hạn chế tối đa cho vay đầu tư BĐS, đồng thời việc khan hiếm tiền đồng khiến các NH phải mở ra nhiều kênh huy động vốn với lãi suất huy động hấp dẫn lên tới 18 - 19%/năm. Khi lãi suất huy động cao bắt buộc lãi suất đầu ra (cho vay) cũng phải cao buộc các NH đã cho vay năm trước với mức lãi suất thấp, đến kỳ đáo hạn, buộc phải thu hồi lại vốn để cho vay với mức lãi suất mới. Như vậy những nhà đầu tư BĐS, bên cạnh việc hàng ế ẩm, đến kỳ đáo hạn phải gánh thêm khoản lãi suất mới cao hơn nhiều.

Với mức lãi suất cao như vậy, trong thời gian ngắn, nếu nhà đầu tư không đủ sức cầm cự, bắt buộc phải giảm giá nhà đất xuống thấp hơn nữa để bán được. Như vậy đợt đáo hạn thực sự là cái “hạn” để sàng lọc những nhà đầu tư yếu về tài chính, phụ thuộc vào NH. Đặc biệt khi lãi suất NH luôn tăng, biến động thất thường như hiện nay khiến các nhà đầu tư BĐS càng lo lắng, điều đó đồng nghĩa với việc thị trường sẽ còn “ngủ đông” chưa biết đến bao giờ mới chấm dứt.

(còn nữa)

Hải Hậu